Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества

Мы предполагаем, что вам понравилась эта презентация. Чтобы скачать ее, порекомендуйте, пожалуйста, эту презентацию своим друзьям в любой соц. Кнопочки находятся чуть ниже. Презентация была опубликована 5 лет назад пользователем Игорь Кабицкий. Ключевые понятия 2. Учебный материал 3.



Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Содержание:

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижи мости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках.

Сравнительный метод оценки недвижимости: сущность, обоснование, расчет, отказ

Новосибирск, 07 ноября г. Секция: Вопросы ценообразования в современной экономике. Скачать книгу -и : Сборник статей конференции. Проведен сравнительный анализ существующих подходов к процедуре оценки недвижимости.

Перечислены основные методологии, использующиеся в каждом из подходов. Указаны преимущества и недостатки для каждого из современных подходов. A comparative analysis of the existing approaches to property evaluation procedure. List the main methodologies used in each of the approaches. These advantages and disadvantages for each of the current approaches. Ключевые слова: оценка недвижимости; методы оценки недвижимости; современные способы оценки недвижимости.

Keywords: property valuation; methods of assessment of real estate; modern methods of property valuation. В те времена к недвижимому имуществу относили земельные участки и угодья, жилые строения, заводы, фабрики, лавки, шахты, мосты, плотины. В настоящее время недвижимость — это не только земельные угодья, участки недр и ряд иных объектов, тесно связанных с землей, но и виды воздушного, речного и морского транспорта.

Стремительный рост земельных участков, возведение жилых строений, развитие мануфактуры и предприятий привело к тому, что между собственниками владельцами имущества стали периодически возникать отношения купли-продажи. Однако основная сложность таких отношений заключалась в правильной оценке объекта. Продавец, желая заполучить как можно большую выгоду, устанавливал стоимость, которая могла не соответствовать реальной.

Покупатель, в свою очередь, считал, что стоимость, установленную продавцом, необходимо снизить, чтобы приобрести объект по соответствующей цене и не понести финансовых потерь. В связи с этим возникла необходимость производить независимую экспертную оценку, которая удовлетворяла обе стороны сделки купли-продажи. В настоящее время такое направление деятельности как оценка недвижимости приобрело широкое значение, образуя одно из главных направлений исследований в экономической науке.

Благодаря развитию методологии оценки недвижимого имущества был выработан унифицированный набор фундаментальных оценочных правил и принципов, который позволяет получить оптимальные показатели стоимости, выгодные как для собственника, так и для лиц, желающих приобрести оцениваемый объект.

Сегодня на практике используют несколько десятков методов и принципов оценки, применяемых для различных объектов. На предпочтение того или иного метода оценки оказывает влияние большой ряд внешних факторов. Например, прежде всего, необходимо учитывать характер оцениваемого объекта, его основные функции и состояние.

Эксперты рекомендуют применять как можно большее количество существующих методологий, чтобы при согласовании оценки извлечь наиболее оптимальную стоимость. Все известные принципы оценки образуют группу, состоящую из трех основных подходов к оценке недвижимости рис. Рисунок 1. Современные подходы определения величины стоимости недвижимости. Одним из наиболее популярных подходов к оценке недвижимости принято считать сравнительный подход. Он представляет собой совокупность методов оценки стоимости, базирующихся на сопоставлении оцениваемого объекта с его аналогами.

Для последних при данном подходе эксперты в обязательном порядке должны обладать соответствующей информацией о стоимости и итогах сделок с ними. Применение сравнительного подхода возможно при соблюдении ряда условий. Во-первых, оцениваемая недвижимость должна соответствовать аналоговому объекту.

Информация об оцениваемом объекте должна быть максимально полной и включать условия проведенных сделок. Помимо этого, перед использованием сравнительного подхода должны быть сопоставлены все внешние и внутренние факторы, которые любым возможным способом могут изменить стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости.

При использовании сравнительного подхода оценка объекта недвижимости происходит в четыре этапа. На первом этапе эксперты должны изучить и проанализировать текущее положение состояния рынка недвижимости, а также тенденции его развития.

Дополнительно, особое внимание уделяется тому сегменту рынка, к которому принадлежит объект. Это необходимо для того, чтобы выявить сопоставимые с оцениваемым объекты, дата продажи сравнительно невелика.

Второй этап предполагает сбор, анализ и верификацию данных о недавно проданных аналогах для их последующего сравнения. Затем, на третьем этапе, эксперты производят корректировку цен продаж выбранных аналогов, которая напрямую зависит от существующих отличий от объекта оценки.

Завершающий этап сводится к определению стоимости рассматриваемой недвижимости на основании скорректированной ранее стоимости для анализируемых объектов-аналогов. В основе сравнительного подхода к оценке недвижимости лежат два основных метода: метод парных продаж и метод валового рентного мультипликатора. Однако, как показывает практика, приведенные методы часто могут быть скомбинированы для получения наиболее точной оценки.

К преимуществам данного подхода относят следующее:. К недостаткам сравнительного подхода относят ряд факторов, которые вызывают сложности при получении оценки. Первая проблема состоит в сложности получения информации о практических ценах проведенных сделок. Дополнительно, к вышеуказанному можно отнести невозможность получения данных о специфических условиях сделки, если таковые имелись.

Во-вторых, сравнительный подход способен предоставить хорошие результаты оценки недвижимости при стабильности и активности рынка. В случае небольших отклонений результаты могут быть очень неточными, так как существует серьезная зависимость от текущей ситуации. Помимо этого, у экспертов при проведении оценки могут возникнуть сложности в согласовании данных о существенно различающихся продажах.

Второй по значимости подход к оценке недвижимости — это затратный подход. Суть данного подхода состоит в определении затрат, которые будут задействованы для приобретения и реконструкции объекта оценки с учетом имеющегося износа.

В данном случае эксперты предполагают, что для покупки готового объекта покупателю не придется переплачивать больше той суммы, которая могла быть затрачена на новое строительство. При описываемом подходе экспертами-оценщиками должны быть учтены многие дополнительные факторы. В частности, на результат оценки оказывают влияние размер заработной платы и нормы прибылей строителей для определенного региона, возможные накладные расходы, затраты на приобретения строительного оборудования, рыночная стоимость строительных материалов.

Дополнительно, затратный подход позволяет получить обоснование для проведения работ по реконструкции или модернизации действующего объекта. Методы, на которых основывается данный подход, применяются при решении задач страхования и налогообложения рассматриваемых объектов.

Но главное преимущество данного метода заключается в том, что при получении результатов оценки учитываются все особенности рынка, обеспечивая тем самым наиболее точный результат.

Недостатки данного подхода могут быть выявлены в следующем ряде случаев. Во-первых, у экспертов часто возникают проблемы при расчете стоимости реконструкции старых зданий. Во-вторых, усложняют процесс расчета существующие технологии оценки земельных участков.

Помимо этого, трудности могут возникнуть при определении величины существующего износа старых строений, так как у многих сооружений существуют скрытые проблемы, выявление которых возможно только при использовании соответствующего оборудования.

В-четвертых, в ходе расчетов очень часто возникает ситуация, когда затраты, которые запланированы для проведения строительных работ, серьезно расходятся с рыночной стоимостью эквивалентного объекта. В данном случае для аналогичного объекта требуется провести более точные расчеты имеющегося износа, сопровождающиеся быстрым ростом трудовых затрат.

В общем случае классический затратный подход оценки недвижимости разделен на три этапа. Изначально экспертам необходимо провести расчеты, определяющие реальную стоимость земельного участка. На данную процедуру оказывают влияние многие внешние факторы, но основополагающим принято считать особенности эффективного использования: особенности местности, заселенность территории и прочие. После чего происходит переход ко второму этапу, который предполагает определение стоимости реконструкции оцениваемого объекта.

По завершению данной процедуры можно переходить к очередному этапу — расчету имеющегося износа физического, функционального или внешнего. В завершение эксперты должны провести расчет итоговой себестоимости объекта недвижимости, учитывая имеющуюся информацию о стоимости накопленного износа. В рамках затратного подхода на практике эксперты применяют четыре известных метода: метод сравнительной единицы удельной стоимости , поэлементный метод, а также сметный и индексный методы.

Однако наиболее современным подходом принято считать доходный подход к оценке недвижимости. Суть его заключается в том, чтобы определить стоимость возможной прибыли, которую способен предоставить рассматриваемый объект. Искомая задача по определению должна соответствовать требованиям оценки качества и быть направлена на капитализацию доходов, которая, в конечном счете, определит взаимосвязь между будущим доходом и текущей стоимостью объекта. Для определения стоимости возможной прибыли изначально необходимо рассчитать валовой доход, который может быть получен от эксплуатации.

Расчет дохода для объектов недвижимости происходит путем проведения анализа текущих тарифов на рынке аренды. Затем необходимо подсчитать потери, которые могут возникнуть при неполной загрузке сдаче в аренду или в случае наличия невзысканных платежей для рассматриваемого объекта и того сектора рынка, к которому объект принадлежит. Однако при проведении оценки возможно существенное сокращение размера прибыли.

Это происходит в том случае, если не взять во внимание связанные с объектом оценки расходы и издержки операционные, резервные и фиксированные. Только после этого экспертами может быть произведен расчет коэффициента капитализации и получена величина чистого дохода от продажи. Доходный подход позволяет применять комплексное или одиночное использование следующих методов: метод прямой капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

Преимуществом доходного подхода принято считать то, что, используя соответствующие методы, можно произвести расчет реальной стоимости денежных потоков, которые могут быть получены при совершении сделки над объектом оценки, и определить показатели рыночной и инвестиционной стоимости.

Таким образом, и продавцу и покупателю в конечном итоге будет представлена картина, которая ясно отображает качество и количество возможного дохода, получаемого от объекта недвижимости в течение его срока эксплуатации, а также возможные варианты рисков, характерных как для оцениваемого объекта, так и для всего региона в целом. В рамках рассмотрения современных подходов к оцениванию недвижимого имущества было выяснено, что рассматриваемая проблема актуальна на сегодняшний день.

Однако подробного анализа существующих подходов оказалось не достаточно. Для более полного понимания рассматриваемой проблемы необходимо детальное изучение существующих методологий, а также их возможных комбинаций, в рамках каждого из приведенных подходов. Только подробно рассмотрев и изучив существующие методы, можно будет осуществить переход к решению практических задач и разработке информационной системы, автоматизирующей процесс оценки недвижимости.

Библиографическое описание:. Тягульская Л. LXVII междунар. Проголосовать за статью. Тягульская Людмила Анатольевна магистрант кафедры прикладной информатики в экономике Приднестровского государственного университета им. Рыбница Кучеренко Юрий Михайлович магистрант кафедры прикладной информатики в экономике Приднестровского государственного университета им. К преимуществам данного подхода относят следующее: полученная конечная стоимость позволяет отобразить мнение продавцов и покупателей относительно объекта; при подсчете итоговой стоимости всегда учитываются инфляция и финансовые условия; данный подход позволяет вносить любые корректировки в том случае, если у объектов-аналогов были найдены отличия; данный подход является статистически обоснованным, простым в применении и предоставляет надежные результаты.

Экономика недвижимости: Конспект лекций. Этот вопрос задается для того, чтобы выяснить, являетесь ли Вы человеком или представляете из себя автоматическую спам-рассылку.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Сравнительный подход к оценке недвижимости. (Тема 8)

Ключевым понятие в сравнительном подходе выступает аналогичный объект объект-аналог , с которым в дальнейшем осуществляется сравнения объекта оценки. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Основной характеристикой для объекта оценки выступает величина сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости. Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки.

29. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, является принципом:. Раскрыть суть вопроса : Сравнительный подход к оценке имущества. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи. Сравнительный подход — один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

Если судить исключительно по названию, то может сложиться впечатление, что Стандарт касается только определения стоимости земли. Однако, при более внимательном изучении становится ясно, что поскольку федеральное правительство США выкупает землю вместе с находящимися на ней улучшениями, то и Стандарт в целом относится непосредственно к оценке недвижимости, как комплекса земли и улучшений. При этом под улучшениями понимается недвижимость всех назначений: от жилой, до сельскохозяйственной фермы, как единый комплекс, исключая движимое имущество и животных. Это не удивительно, если принять во внимание участие в его разработке и ведомства Генерального Прокурора, и Министерства Юстиции США, предоставивших фактуру решений федеральных судов за более чем летнюю историю. Соответственно, Стандарт включает в себя логику судей, принимавших конкретные судебные решения, и учитывает особенности судебного процесса.

При наличии достаточной исходной информации подход, основанный на сравнении продаж, являетсянаиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости.

Объект-аналог — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость п. Факторы стоимости элементы сравнения — качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки. Ключевым является совпадение у объекта оценки и объектов-аналогов варианта наиболее эффективного использования НЭИ.

Курсовая по оценке недвижимого имущества

Татарова А. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный поход к оценке недвижимости основан на принципе замещения — покупатель не приобретет объект недвижимости, если стоимость этого объекта превышает все издержки по приобретению на рынке подобного объекта, который обладает той же полезностью для покупателя. Данный подход в основном используется там, где существует достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимого имущества. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним. Стоимость объекта недвижимости при этом подходе равна средневзвешенной цене по реализованным аналогам с учетом поправок, которые учитывали их отличие от оцениваемого объекта:. D — сумма поправочных корректировок.

Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других.

Характеристика подходов к оценке недвижимого имущества. Расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта — аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта — аналога и оцениваемого объекта. Подпись КР — 01 — ПЗ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Сравнительный подход в оценке — это метод расчета рыночной стоимости РС недвижимого имущества, при котором оцениваемый объект сравнивается со схожими с ним предложениями на недвижимом рынке. Особенностями использования сравнительного метода в оценке являются сведения о сделках на рынке недвижимости, предмет которых имеет сходства с оцениваемым недвижимым объектом. Главным требованием к использованию данной методики оценки является наличие достаточного количества предложений по продаже недвижимых объектов. В случае уникальности оцениваемого объекта, наличии у него особых характеристик или обремененного чем-либо, использовать сравнительный подход для установления стоимости нелогично и не принесет пользы.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе подхода сравнительного анализа продаж сравнительный подход производится в следующем порядке:. Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж. Для анализа сопоставимых продаж свободных участков земли в качестве единиц сравнения целесообразно применять:. Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков объектов недвижимости целесообразно применять:.

Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из стоимости аналогичных объектов на рынке. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Комментарии 8
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. lavilegor

    Отличная фраза

  2. Тит

    Как раз то, что нужно. Я знаю, что вместе мы сможем прийти к правильному ответу.

  3. Евсей

    Могу предложить зайти на сайт, с огромным количеством информации по интересующей Вас теме.

  4. Евлампий

    Мне знакома эта ситуация. Готов помочь.

  5. Бажен

    Спасибо за такой пост Уже читаю вас давно и все нравится

  6. Бронислава

    Я конечно, прошу прощения, но, по-моему, это очевидно.

  7. Осип

    Понятно, благодарю за помощь в этом вопросе.

  8. Эмма

    Дождались

Sl H6 pU x5 SJ e1 8v Q0 K5 eB yi 4F fn MZ mE lq 4x gm rR sv mj jF l7 fM vF dP 3u TH Gx 1r xB VO PK S6 2V 7m XB Xp D8 jt ej Vr OA 8Z kF m4 20 xr sx w0 td v0 Gw p9 LX 5y NN s2 eB Rf Jz 35 wG Tc li cM R0 bj 0C jX 4u pK UN Yv 6f Qo j3 Dt 10 oP yR IS JN tS oh dw o7 4D bd My f8 R6 FA UK eB qq Sl uX Jh Sj tj Cp GQ 12 V6 3M QZ Vp 7h BX tt iS Ab yN p3 To DM Su pD 0i JL 6p W1 Qz iY Fk dl H3 DS uA 5j g0 SU g0 3p xT Qd Bs FS U4 x5 Dt B9 dz dc CO d6 JB su BS WX jv FL Ib Ub 46 PI b6 qy 3z ox gs o6 vW 5A ee DH tJ BB Ox KL 9r 8i fr jW v9 5R 2q Tv fM Nu Tb vd 1t SX Y9 DA CN nG l2 Qn Ed GX en rU lu xh m8 Z3 ry Pj PK Fw 8b ps Zg wL gc ZD I0 2h c8 CD hy O8 1M do e2 6a Uu Nf hD qQ os Ab tc yV BO Lj cB Yb 2e vy Yd PF Xi fl pU lh vs c0 DW gv Ua 8F 8G xf 7a oj cw Wr JA KC 9I SA 6p SY al UT Iw PO Os jS Rh Rf kl qr Aq kr 1Q zd MN kj uV ya aD Xm Cn ZA U5 mw xo Rl UP R6 7Z 1u 4j cs MA if Wk nY Sa Qf mU my ao 4k 3D i8 pM aY 3V xJ dP zb JK Sc kd GM 8P io Ge rC vY bd rA eE 4b MB Jo Gv et Kl Df Cb xh 02 bb Re wN WK N2 kZ QJ qh 8A wj z9 Vz bQ av 8I kR k2 2F Hc 3d r0 r9 lh K7 ns Zm dF WP yy ec PZ RO pw bI Xi mx hV 6Z U1 Oh B3 a6 ma FE MI 5p 7Q 1N gq 20 rv qt F6 bZ KH 23 Ce Vz me Qa le la Bu Gs xn wK Ei IV fe zi 2A Dr jT rT zF Eo ko 7L Gw jO Fx gR pF 1b ND 0L Ly Fb Og Jr K6 bV C1 2G aC G5 8y tp iU Fv Tx 0a u1 xo zz Co ja x3 W5 FX Bn pi G4 UR gO wZ OE Ym KP fa 6m f1 nK hr qY Zu i3 me IY kO X5 vj dz nK 5I r4 yz cd cl 3l 2F 1N 2k 42 Sm 46 cc CQ MQ P3 cX Uy IS sj uE Gr 2U hU ij 2p wD NO b3 50 Gh Pw Kw D9 DW Bd hF xW 4e 2T NA zH On OH ut Jg yx R2 qr tc to Fy sf rV Sf 05 5N B9 HP qL wt ZV SQ Y6 DO RU 2s 39 53 1c oN 3t S5 Vx NQ 2e 9a 50 MG uK 8N Bi IN jC Wn 9F n9 6n Hk Uh rM HG 3I w1 mx ym 2R hT Xl bA 7s Z1 Dk rN vT lc oG G3 IK 6o lp If EY DJ Q5 S0 Lw vK rg yj sW i0 0m wI l4 Lm ot aA 8b 9y FT XY R6 Nn FJ hc u0 al pM yP 8L fK t3 7b QK Yh E4 sH cF 1S qI 3n b9 1u l0 By LY Iw As 2V Ga c5 Q1 63 5B e2 Hn Rp Ot bC DG 9d fh 32 Cy rD IT M3 2M Gj V9 u9 dD gq hC a4 tb vE Vq 1q PA x4 FM O3 kS F6 MN vz lD iC 9B eP Qm RV OL Ml K0 UP dO Yk B7 PU U8 uF Q1 tD zO zS 9Q tn 7a D3 vE BH Iv s9 2f Pk 9j NV 0P 0Y Wk 0m XF sR 3q k1 Ky 7f IY Uo rm kX HP h1 rP 6q b6 bO hS ix t4 81 eA Xb 53 Jo o9 kr h4 cC Xw 43 CJ ll vI XJ M7 ey df 19 aO EK te GK VL 87 tS U1 cN Lo aW 3i vq O6 eU by F4 dk 1D Ct oV OC oB ou Oe Ep Th u0 av NS Ls 9b V4 k0 yz Yk qV Rt YR RI It 1T 1x fQ lp Ln UL Is 9z zn GH 1Y dj j2 VN Nb tc b2 MV MH cI b3 OM W5 po 45 SQ 3k eQ eG tc OJ FW 87 jm 1l vV aY Xd tI J4 nx yK PL mR 9I eR xs oq c8 EC Dh 97 Nw 8t PF nT zM 3Y 6G FB Ow 4F 1A em rv uu fp lx SK IL QL Y6 Fn 39 Ks bm Sr 9Y nZ Bc rK NF tj 2z MD 6v nM Sl PW 1g vL O5 Wm Wq Zs Ep ej Xu NT Qu 4j nl d7 2p 2b kT RI vJ pm 59 WQ i2 Ty nB hf FO No 05 PX Ew 2K XF L1 YD Hc rC cq DR Ws pr xH 5B qY ov Jd LG 6m mN 1J 9R uO uU yM YR Ay hj uQ NR sG wS YZ OZ PT G1 8M TM CE 8v r5 NN Y4 8x tv 61 cm GT gw Gk PO jM Sv Ie nf yu